Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, deux avant-contrats peuvent encadrer la transaction avant la signature définitive chez le notaire : la promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) et le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente). Si ces deux documents ont pour but de sécuriser l'accord entre acheteur et vendeur, ils n'impliquent pas les mêmes engagements. Voici les principales différences à connaître.
1. Le niveau d’engagement : unilatéral vs. bilatéral
📍 La promesse de vente :
C’est le vendeur seul qui s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, à un acheteur identifié.
- L'acheteur, lui, a une option d’achat : il peut décider d’acheter ou non, dans un délai fixé (généralement 2 à 3 mois).
Pendant cette période, le vendeur ne peut pas proposer son bien à d'autres acheteurs. En contrepartie, l’acquéreur verse généralement une indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % du prix de vente, qui sera déduite du prix s’il lève l’option.
📍 Le compromis de vente :
Les deux parties s’engagent mutuellement à conclure la vente.
- C’est un véritable contrat de vente sous conditions suspensives, notamment l’obtention du financement par l’acheteur.
Le compromis a donc valeur de vente : en cas de désistement injustifié, la partie défaillante peut être contrainte à exécuter la vente ou à verser des dommages et intérêts.
2. Formalisme juridique : acte sous seing privé ou notarié
La promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts dans les 10 jours suivant sa signature si elle est faite sous seing privé, ce qui entraîne des frais (environ 125 €).
💡 À noter : les notaires facturent généralement la rédaction des promesses de vente autour de 500 € (variable selon les études), à la charge de l’acquéreur.
Le compromis de vente, lui, n’a pas besoin d’être enregistré, sauf s’il est établi par acte authentique chez le notaire (ce qui est souvent le cas).
✨ Chez FREDéLION, la rédaction des compromis est offerte.
3. Quel avant-contrat choisir ?
✅ Promesse de vente : préférable lorsque l’acheteur a encore des doutes ou s’il a besoin de temps pour confirmer son projet.
✅ Compromis de vente : recommandé lorsque les deux parties sont certaines de vouloir conclure la vente rapidement et veulent un engagement fort de part et d’autre.
Critères | Promesse de vente | Compromis de vente |
|---|---|---|
Type d’engagement | Unilatéral (vendeur) | Bilatéral (vendeur et acheteur) |
Engagement de l’acheteur | Option d’achat | Obligation d’acheter sous conditions |
Enregistrement fiscal | Obligatoire sous seing privé (≈ 125 €) | Non obligatoire (sauf s’il est notarié) |
Indemnité versée | Oui, entre 5 et 10 % | Oui, entre 5 et 10 % |
Possibilité de rétractation | 10 jours pour l’acheteur | 10 jours pour l’acheteur |
Frais de rédaction | Environ 500 €, à la charge de l’acquéreur | Offerts par FREDéLION |
À retenir : que ce soit par promesse ou par compromis, l’accompagnement par un professionnel de l’immobilier et un notaire est essentiel pour sécuriser la transaction, vérifier les documents et éviter toute mauvaise surprise.
N'hésitez pas à nous contacter au 01 85 61 85 61 ou si vous souhaitez échanger avec nous concernant votre projet immobilier, nous serions ravis de vous accompagner.
À bientôt,
L'équipe FREDéLION Sèvres-Lecourbe
