Lorsqu'on envisage de louer un bien immobilier, il est essentiel de connaître les différents types de baux existants. En France, la location d’un bien peut prendre diverses formes, adaptées aux besoins du propriétaire comme du locataire. Voici les principaux baux que vous pouvez rencontrer.
1. Le bail d’habitation (location vide)
Le bail d’habitation est le plus courant pour la location d’un logement vide, destiné à être la résidence principale du locataire. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989.
Durée : généralement 3 ans (pour un bailleur particulier) ou 6 ans (pour une société), renouvelable tacitement.
Préavis : Le locataire peut donner son préavis avec un délai de 1 mois, tandis que le bailleur doit respecter un délai de 6 mois pour donner congé au locataire.
Cas dans lesquels le bailleur peut donner congé :
Pour vendre le bien : Si le bailleur souhaite vendre le logement, il doit en informer le locataire avec un préavis de 6 mois avant la fin du contrat. Le bailleur doit notifier le prix de vente au locataire et, si le prix de vente est inférieur au prix initialement proposé, il doit renotifier ce prix au locataire, même si ce dernier a déménagé.
Reprise du logement pour y habiter : Le bailleur peut également donner congé s'il souhaite occuper lui-même le logement ou y loger un proche (conjoint, enfants, parents). Le bailleur doit y résider pendant au moins 1 an après la fin du bail.
Loyer : Le montant du loyer doit être précisé dans le contrat, avec la possibilité de révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL).
- Motif légitime et sérieux : Enfin, le bailleur peut résilier le contrat en invoquant un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations (impayés, dégradations, etc.). Cependant, dans ce cas, la procédure est plus complexe et nécessite un recours à la justice.
2. Le bail meublé
Le bail meublé concerne les locations où le logement est pourvu de meubles et d’équipements permettant au locataire de s’installer immédiatement. Ce type de bail est très répandu, notamment dans les grandes villes et auprès des étudiants.
Durée :1 an
Préavis : 1 mois pour le locataire, 3 mois pour le propriétaire.
Loyer : Le montant du loyer peut être légèrement plus élevé que pour une location vide, en raison de la fourniture des meubles.
- Cas dans lesquels le bailleur peut donner congé:
Dans le cadre d’une location meublée, le bailleur peut donner congé au locataire à la fin du contrat pour plusieurs raisons, et ce, sous certaines conditions :
Reprise du logement pour habiter : Le bailleur peut donner congé au locataire s'il souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, enfant, parent, etc.). Il doit alors respecter un préavis de 3 mois avant la fin du bail.
Vente du logement : Le bailleur peut également donner congé en cas de vente du logement. Dans ce cas, le locataire doit être informé de la vente au moins 3 mois avant la fin du bail.
- Motif légitime et sérieux : Enfin, le bailleur peut résilier le contrat en invoquant un motif légitime et sérieux, comme un manquement du locataire à ses obligations (impayés, dégradations, etc.). Cependant, dans ce cas, la procédure est plus complexe et nécessite un recours à la justice.
3. Le bail commercial
Le bail commercial est destiné aux commerçants, artisans ouprofessions libérales qui souhaitent louer un local pour y exercer une activité commerciale. Il est régi par le Code de commerce.
Durée : généralement de 9 ans, mais peut être plus courte selon les conditions convenues entre les parties.
Renouvellement : Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, sauf motif légitime de non-renouvellement de la part du bailleur.
Loyer : Le loyer peut être révisé tous les 3 ans, mais il est souvent indexé sur un indice commercial.
- Conditions supplémentaires :
Une précision importante concernant les baux commerciaux : il est nécessaire que le règlement de copropriété de l'immeuble autorise l'exercice d'une activité commerciale dans les locaux concernés. Sans cette autorisation, le locataire ne pourra pas exploiter son activité dans le bâtiment. Il est donc crucial de vérifier ce point avant de signer un contrat de bail commercial.
Si le local était initialement destiné à un usage d'habitation, le bail commercial ne pourra être signé que si un changement de destination a été obtenu auprès de la mairie. Cela implique une demande préalable pour modifier l'usage du local afin qu'il puisse être utilisé à des fins commerciales.
4. Le bail étudiant
Le bail étudiant est un contrat de location spécifique pour les étudiants, généralement signé pour une durée de 9 mois, correspondant à l'année universitaire. Ce type de bail est destiné aux étudiants inscrits dans un établissement d'enseignement supérieur.
Durée : Il est souvent limité à 9 mois, bien que le locataire et le propriétaire puissent s'entendre pour une durée plus courte.
Non renouvelable tacitement : Contrairement à d'autres types de baux, ce contrat n'est pas renouvelable de manière tacite.
Caution : Un étudiant peut se voir demander une caution solidaire (souvent par un parent) si nécessaire.
Conditions spécifiques : Ce bail est réservé aux étudiants, et donc les conditions de location (loyer, type de logement) peuvent être adaptées pour répondre aux besoins de cette population.
5. Le bail mobilité
Le bail mobilité, introduit en 2018, est un contrat de location destiné aux personnes en mobilité professionnelle ou en formation professionnelle. Ce bail est plus flexible et s'adresse aux personnes qui ne sont pas nécessairement des étudiants, mais qui sont dans une situation temporaire (ex. : stage, mission professionnelle, formation, mobilité professionnelle, etc.).
Durée : Le bail mobilité est de 1 à 10 mois. Il ne peut pas excéder 10 mois, ce qui le rend plus adapté pour les séjours courts.
Non renouvelable : Ce type de contrat ne permet pas de renouvellement automatique, et il ne peut pas être transformé en un bail classique (bail de 3 ans).
Public ciblé : Il est destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou en formation, et donc il peut concerner un étudiant, mais également un salarié, un stagiaire, ou toute autre personne en situation de mobilité temporaire.
6. Le bail d'habitation saisonnier
Le bail saisonnier concerne les locations de courte durée, souvent utilisées pour les locations de vacances. Ce type de contrat est destiné à une location à des fins non professionnelles et ponctuelles.
Durée : de quelques semaines à quelques mois, généralement pendant la période touristique.
Spécificités : Non soumis à la loi du 6 juillet 1989, il offre plus de flexibilité pour les propriétaires.
Choisir le bon type de bail est essentiel pour s’assurer que vos droits et obligations en tant que propriétaire ou locataire sont bien respectés. Chaque type de contrat a ses spécificités et doit être adapté à la situation (logement vide, meublé, commercial, etc.). Il est toujours recommandé de bien vous informer et, si nécessaire, de consulter un professionnel avant de vous engager dans un contrat de location.
N'hésitez pas à contacter notre équipe si vous avez la moindre question en immobilier, nous sommes là pour vous accompagner !
A très vite,
L'équipe FREDéLION Sèvres-Lecourbe
